購入時に重要な契約書を理解する
お気に入りの物件をいざ購入しようとした場合、まずやらなければならないのは「オファーを入れる」ということです。「オファーを入れる」というのは、日本での「買付証明書を提出する」のと近いと言えばイメージしやすいでしょうか。しかし、日本の買付証明書には法的拘束力はまったくないのに対し、ハワイ不動産においては、「オファーを入れる」という行為にはもう一歩踏み込んだ意味合いがあります。というのも、「オファーを入れる」ということは、自分自身の購入希望条件を記載した「Purchase Contract（売買契約書）」そのものを売主側に提出することになるからです。
オファー書類に、買主・売主のサインが揃えば契約成立
「オファーを入れる」というのは、買い手側の希望条件を記載した売買契約書そのものに買主としてサインし、それを売主側に提出する行為を指します。売主側はそのオファー書類を受領し、買主側の希望条件（価格や引き渡しまでの諸条件）に問題がなければ、売主としてサインをします。買主／売主双方のサインが入った状態は「売買契約成立」を意味しますので、それをもって不動産としての売買契約が締結されたことになります。アメリカでは住民票や印鑑証明書などの公的書類は存在しないため、基本的には、書類に「サイン」があればそれで契約成立なのです。
そのため、「買うかどうか決めかねているけれど、とりあえずオファーを入れてみよう」と思い切って指値をしたとしても、思わず契約成立となる可能性もあるのです。ただし、売買契約書が締結されたからといって、二度と解約ができないのかというとそうではありません。きちんと消費者保護のための解約条項があるのでご安心を。
ハワイ不動産の売買契約書には「Hawaii Association of REALTORS® Standard Form」という定型があり、新築物件以外の取引時にはほぼ全ての取引で使用されます。そのため、この定型の契約書の内容をしっかりと理解してはとても重要です。いざ物件が見つかった際にあわてないように、ひとつひとつ内容を見ていきましょう。
物件情報
購入対象の物件を特定するための情報です。物件の住所ならびに部屋番号（コンドミニアムの場合）、各物件に割り当てられた「Tax Map Key」という番号が記載されています。
A-2：Agency Disclosure（仲介業者情報）
売主側と買主側の各エージェント情報の開示です。稀にDual Agencyという売主側と買主側のエージェントが同一のケースがあります。日本でいう両手取引ですが、その際にもその旨を記載し、「Dual Agency Consent Addendum」（二重代理人承諾書）という書類を別途締結する必要があります。
Dual Agencyの場合、潜在的に利益相反の可能性が生じるため、この承諾書によって予め売主/買主にその可能性を示唆すること、またそれぞれのAgentには通常の取引と同様に、それぞれの代理人としての責務を果たすことが義務付けられているのです。
B-1：Initial Earnest Money Deposit（手付金支払方法）
米国では、購入物件が決まった段階で自らの代理人である「Brokerage Firm」（不動産会社）に手付金を預けておくケースが一般的です。契約が成立し次第すぐに、取引の間に入るエスクローへその資金を入金することが義務づけられているからです。
契約成立後にエスクローへ直接送金することも可能です。その場合は３つめの項目にチェックが入り、5営業日以内など可能なスケジュールが指定されます。
C-1：Offer to Buy（購入オファー）
買主は、本契約書に自身の購入希望条件を記載しており、指定した期日までに売主が受諾した場合には、本契約書が拘束力を持つことに同意します、と記されています。ここで、オファーの有効期限を決めます。ハワイ時間で記載しますが、一般的には提出日から3～5日で設定することが多いです。
C-2：Purchase Price（売買価格）
購入希望価格が締められる欄です。一般的には、①手付金、②中間金、③残金の3段階で支払いをすすめることが提案されます。また、①手付金、②中間金の額はそれぞれ1万～2万ドル程度で、残金送金時にほぼ全額を支払うケースが多いように思います。
売主の売却希望価格通りで購入することを「Full Price Offer」と言いますが、人気物件の場合は1つの物件に複数のオファーが入るため、売主の売却希望価格にさらに上乗せしないと購入できないケースもあります。逆に、長い期間売り出しているにもかかわらず買い手がついていない物件であれば指値を入れることも可能です。物件によって状況は様々なので、いくらでオファーを出すべきか、担当のエージェントとしっかり相談の上決めましょう。
E-4：Inclusion of Furnishings（家具・備品リスト）
日本では通常家具などは処分して空室として売買されますが、ハワイではそうとは限りません。特にTrump Tower WaikikiやThe Ritz-Carlton Residences Waikikiのようなホテルレジデンスの場合、不動産売買時に、室内の家具や備品も全てそのまま引渡されることがあります。
もし家具付きの物件を購入となった場合、もれなく確実に引き渡すために室内にある家具や備品をリスト化します。そのリストに、双方のサインがサインすることになります。リストは売主側で作成し、買主側が確認する、という流れですが、リスト提出に関しても期日を設定します。その期日までにリストが上がってこない場合には、買主側は売買契約を解約することも可能となります。
F-1 / F-2 / F-3：Closing（決済）
クロージングとは「決済」のことです。
F-1の条項で、所有権移転登記に必要な書類の提出が提出され、ハワイの登記所へ登記される日程をクロージング日とする、とあります。
F-2では不動産の引渡日を指定します。一般的には売買契約成立日を起算日として、そこから30日~45日くらいで日数を指定して設定します。
F-3はF-2で設定した日程の変更に関しての条項になります。（a）を選択した場合には、売主/買主どちらか一方が引渡日程の延長を求めた場合、その当事者が他方へ書面による通知を出すことで延長が可能になります。（b）を選択した場合には、基本的には期限厳守です。しかし、売主/買主双方の書面による合意あれば延長不可となります。逆に言うと、合意形成できない場合は売買契約を解約できるようになります。
F-4：Escrow（エスクロー）
『海外不動産投資は危険？』の記事で紹介した、エスクロー会社に関する条項になります。まれに、売主側がエスクロー会社を指定しているケースもありますが、そうでなければ、買主側が希望するエスクロー会社を記入します。エスクロー会社は不動産売買手続の要ですので、日本人担当者がいるエスクロー会社を指定するなど、しっかりと選定をしましょう。
F-6：Closing Cost（売買時諸費用）
ハワイの不動産取引では、発生する諸費用の負担割合は契約書にもともと記載されています。何か特別な合意がない限り、基本的には記載されている負担割合で進みます。
＜買主が負担＞
エスクロー会社の手数料50％
住宅ローンを使う場合はその費用
Title Insurance という、不動産の所有権に対してかける保険料の40％
買主の公証にかかる費用
登記費用（売主の所有権抹消にかかる費用は除く）
コンドミニアムの組合名義変更費用、など
＜売主が負担＞
エスクロー会社の手数料50％
所有権移転書類の作成費用
Title Insurance という、不動産の所有権に対してかける保険料の60％
売主の公証にかかる費用
売主の所有権抹消にかかる費用
必要な調査費用（シロアリ検査など）
譲渡税（Conveyance Tax）
FIRPTA/HARPTA（源泉税）、など
F-8：Assessments（賦課金）
税金の未納や、管理組合への支払いが発生した場合の負担の取り決めを行います。契約成立までに発生している賦課金があれば売主側が負担するのが一般的。
万が一、契約締結日から引渡日までの間に新たに発生した賦課金が出てきた場合には、売主は速やかに買主へ開示し、負担割合を取り決めることになりますが、その負担割合に双方合意できない場合には売買契約を解約することができます。
G-2：Title（不動産の権利調査）
G-1にて、エスクロー会社は当該物件の権利関係を調査したPreliminary Title Report（事前権利調査報告書）を提供します。レポートにより、権利関係に不備があった旨が報告された場合、買主は売買契約を解約することが可能です。
買主が解約をしない場合、売主は不備を是正する期間を設けられますが、期間内に是正できなかった場合、買主としてはそのまま購入を進めるか解約するかを再度検討することができます。権利関係に不安がある物件は買うべきではないかもしれませんね。
H-1：No Contingency on Obtaining Cash Funds
（資金調達を条件としない）
現金でハワイ不動産を購入する場合の条項がこちら。H-1は、100%手元にある自己資金で購入するという意味になります。この場合は、実際にその資金を保有していることを証明する必要があります。証明とは、銀行に依頼して英文で残高証明書を作成してもらうのがベストですが、そこまで厳密なものでは無くとも証明ができればOKなので、直近の通帳記帳のコピー（表紙のページ＋最終残高が確認できる状態のページ）や、証券会社から毎月送られてくる保有資産レポートのコピーのようなものでも使用可能です。
この資産証明の提出は、売買契約成立日から5日前後で必要になりますので、オファーを入れる前にご用意をしておくことをお勧めします。
H-2：Contingency on Obtaining Cash Funds
（資金調達を条件とする）
こちらも現金購入であることは変わらないですが、まだ手元に100％現金がない場合、こちらの条項が必要になります。
これから現金を確保する方法として、１）買主が所有する不動産を売却、２）親や親族からの贈与、３）投資からの引き出し、４）ホーム・エクイティ・ローン、５）その他（この場合具体的な方法を記入）から選択して、それに対する証明を提出する期日も指定します。その未確定状態の解消ができない場合、また期日までに実際に資金が用意できない場合には解約となります。
ホーム・エクイティ・ローンは日本ではなじみがないかもしれませんが、アメリカではよく見かけます。ローンで購入した家の、返済済みの金額分を担保に融資を受けるというものです。
H-3：Financing Contingency（ローン条項）
日本でいう「ローン条項」に相当するのがこの項目になります。取引を進めるためには、購入するに足りる融資が実行される旨が記載されている「コミットメントレター（Commitment Letter）」金融機関から入手し、次のH-4に記載した期日までに提出する必要があります。入手できない場合は、もちろんその時点で解約が可能です。
金融機関から「コミットメントレター」を入手したにも関わらず、期日までに融資が実行されない場合にも解約可能となります。また、ローンを申請したものの条件が合わなかった場合等は、(1)ローン条項を免責し現金購入に切り替える、(2)現金比率を上げて金融機関の融資条件を満たすかどうかを選択し、速やかにその旨を証明書と共に書面で売主へ通知する必要があります。
日本の銀行から所有している株などの金融資産を担保に融資を受ける場合、売主からすると「現金購入」となります。また、東京スター銀行などが提供している、購入物件担保で融資を受ける場合はH-3もチェックが必要になります。
H-4: Buyer’s Obligations （買主の義務）
ローンを利用する場合に買主が提出しなくてはならない書類とその期日が記載されます。まずは、H-3で述べたコミットメントレターよりも前に、まずは「プレ・クオリフィケーション・レター（Pre-Qualification Letter）」を入手する必要があります。これはローンオフィサーか銀行のローン担当者に、収入や資産を証明する書類を提出し作成してもらいます。この時点ではまだ購入物件が決まっていなくても作成してもらえます。いわゆる机上審査のみのレターになります。このレターを契約日から何日後提出するかを記載します。通常は５営業日くらいでしょうか。
実際にオファーが通ってから具体的な購入物件の審査も入り「コミットメントレター」を入手していくことになります。その期限もここの項目で決めます。
強いオファーとは？
人気の高い物件になると何人もの買手からオファーが入ることも珍しくありません。そんな時売主は、一番魅力的なオファーを選ぶことが出来ます。もちろん金額が一番高いというのが重要な条件ですが、仮に同じ金額のオファーであれば、現金購入なのかローンを使うのかでオファーの「強さ」が違います。ローンが条件になっている場合は、契約手続きが進んでいって途中で解約という危険が増します。そのため通常は現金バイヤーが選択されるのです。そのため、物件購入がより具体的になってきた段階で、先に金融機関で事前審査をしてもらい、プレ・クオリフィケーション・レターを先に入手しておくのも良いでしょう。「ローンを使うが既に事前審査は通っている」と伝えてオファーをすることが可能になります。
ローンの事前審査をご検討の場合も、当社までいつでもご相談くださいませ。日本語ができるローン担当者またはローンオフィサーをご紹介いたします。
I-1：Seller’s Obligation to Disclose（売主の情報開示義務）
売主には、物件の価値に重大な影響を与えるような現在または過去における事実や欠陥、状態を開示する義務があります。通常はハワイの不動産協会が用意する「Seller’s Real Property Disclosure Statement」という定型フォーマットに従って、売主が自ら記入をする必要があります。この開示情報を、契約後何日（指定しなければ10日）までに提出するかこの条項で記入されます。
売主はもちろん、この開示内容に虚偽の記載をしてはいけません。しかし、売主は不動産や建築の専門家ではありません。そのため、万が一開示内容に不備があったとしても、売主に対して法的な責任を追及することはできません。
買主は開示書を受け取った時点で、受領書を売主側に発行する必要があります。その後じっくりと内容を確認したら、確認の通知も必要になります。それぞれの期日もここで指定します。また、内容を確認し、何らかの不備や懸念点があれば解約することも可能です。もちろんその時点で手付金を支払っていれば、即時返金されます。
I-6 General Disclosures（一般的な開示情報）
物件の価値に影響を及ぼす事実や欠陥というのは、実は非常にあいまいです。 そこで、この項目では一般に開示が必要と思われる情報が記載されています。
・政府・自治体または民間による規制情報
・許認可情報
・アスベストに関する情報
・有害廃棄物と有害物質に関する情報
・下水処理に関する情報
・カビに関する情報
・性犯罪者情報
・洪水エリア情報
・鉛含有塗料に関する情報
・リノベーションや修繕での鉛含有塗料に関する情報
・気候変動と自然災害に関する情報
・送金詐欺や個人情報漏洩に関する注意
最も気になる契約キャンセルについて
J-1：General Inspection of Property Contingency（室内点検）
このJ-1という条項がハワイの売買契約書の中で、買主にとって最も重要な点となります。売買契約書上には、いくつかの契約解除条項がありますが、いずれも解約するのにはもちろん正当な理由が規定されています。しかし、このJ-1条項に関しては実質「無条件解約」が可能な条項として使われています。
買主は、買主の費用にて物件点検を行うことが出来るとあります。自分で点検をすることもできますが、ほとんどは専門のインスペクターに依頼します。そして点検後に、インスペクションレポートという報告書を発行してもらい、その内容・結果をしっかりと確認する権利となります。このレポート結果を受け入れる場合は、このまま契約は進み、結果気になる点が見つかればここでキャンセルをすることも可能です。物件点検では、物件に関してのあらゆる点について点検をすることができるので、極論すれば「思ったよりも景色が良くない」という理由でも解約できます。特に理由を伝える必要もなく、「J-1条項により解約します」という書面による通知を出せば解約ができてしまうのです。
オファーを入れる段階で、「売買契約成立日から●日以内に室内点検を行う」という日数を設定しますが、売主側としてはこの日数を長く設定されると無条件解約期間がそれだけ長くなることを意味しますので、短く設定しようとカウンター・オファーを入れてきたりします。
正確には、キャンセルするか進むかという二択ではありません。インスペクションレポートで、欠陥や故障、汚れなど気になる点が発見された場合、それらの修繕を売主にリクエストをすることも可能です。もちろん、売主がすべてそのリクエストを受け入れるかどうかはわかりませんが。
J-8 - 10
K-1 - 3
L-1 Termite Inspection（シロアリ検査）
ハワイにもシロアリはいます。戸建てやタウンハウスはもちろんですが、コンドミニアムでも他人事ではありません。キッチンなどのキャビネットは備え付けのものも多く、こういった家具もシロアリ被害にあうことは多々あります。そのため、買主はシロアリ検査を行うことが強く勧められています。
L-2 Termite Inspection Contingency（シロアリ検査の条件）
シロアリ検査は、そのライセンスを所有している専門業者へ通常は売主の負担で依頼します。専門家の検査後、シロアリ検査レポートが提出されます。このレポートでは、実際に立ち入ることが出来る範囲で視認できる被害のみが報告されます。つまり、壁の裏側や床下などは調査されません。
シロアリ被害（木くずなど）が確認された場合は、売主の費用で駆除をします。ちなみに売主は駆除の依頼みで、予防策までは講じる必要はありません。
L-3 Termite Damage
実際にシロアリが見つかった場合、物件価値に影響を与える事実として上記で触れた売主開示情報に追加されることとなります。つまり、シロアリが見つかった場合は、それを理由に買主から契約を解除することが可能になるのです。
M-1：Contingency on Documentation Approval
（文書の承認に関する未確定条件）
コンドミニアムの売買を行う場合、売主はその物件に関する登記書類・管理組合の運営状況・直近３回の理事会議事録等の文書一式を買主に提供する必要があります。こちらには、管理費の徴収状況や滞納状況、また、理事会で現在検討されている懸案事項等が記載されています。
例えば、大規模修繕を行う必要があるが現状の管理費ではその費用が賄えない場合などは、オーナーから特別徴収がある可能性もあります。またはそれを見越して、毎月の管理費が来年度から上がることが決定している場合など、理事会の議事録に記載されていたりします。購入後にそれは知らなかった、ということがないように確認をする必要があるわけです。もちろん、その時点で確定していないものについては分かりませんが、管理組合が物件を運営していくにあたって、年間の想定予算案は策定されています。それに対して、各住戸から徴収する管理費が十分か不十分かを判断できる情報が記載されていますので、その点は注意深く見る必要があります。
投資物件はここも注意が必要！
ここではN-1かN-2のいずれかを選択する必要があります。
N-1：Delivery of Possession of the Property Free of Tenants
（テナントなしでの所有権引き渡し）
N-1は、売買対象物件の引渡しを、完全に空室の状態で行う場合に選択します。ハワイに自分の別荘を購入したにも関わらず、他の占有者がいては意味がありませんので、引渡し時には完全にクリーンかつクリアな状態で引渡しを行うことを条件とするものです。引き渡しまでに、いかなる賃貸契約、テナントの所有物、管理会社との契約、バケーションレンタル契約などを解約し、クリーンな状態での引き渡しとなります。
N-2 Rental Documents（レンタル関連書類）
N-2では、売買対象の物件が賃貸契約中であり、買主がその契約も引き継ぐ場合に選択します。売主は現在締結している賃貸借契約書や賃貸管理契約書の内容を開示し、買主はその内容の確認を行います。買主がその内容に対して承認をしない場合、解約が可能になります。
賃貸関連の書類で、現在の賃貸がきちんと合法的に行われているのかは最低限確認しましょう。バケーションレンタルなどは特に規制が変更になったばかりです。あとからトラブルも引き継いでしまうという事態にならないよう、しっかりとチェックをしたい項目です。
また、Trump Tower WaikikiやThe Ritz-Carlton Residence Waikiki Beachのようなホテルコンド形式の物件の場合、レンタルに出すオーナーも、別荘として使用するオーナーも混在しているので、現在レンタル中の物件を別荘用に購入する場合には注意が必要になります。
